Onroerend goed schenken

Een gulle én fiscaal interessante daad

Vastgoed tijdens je leven wegschenken heeft echt voordelen. Je kunt er een kind mee helpen, een bepaald familielid mee bevoordelen of aan successieplanning mee doen. Maar zorg ervoor dat je de regels beheerst en de gevolgen goed snapt.

Journaliste: Isabelle Nauwelaers – Experte: France Kowalsky

Veel ouders willen hun kinderen helpen om een eigen woning te verwerven. Bijvoorbeeld door hen geld te lenen of meer ingrijpend door een appartement of een huis te schenken. Vaak is daar een meer pragmatisch doel aan gekoppeld: de nalatenschap vooraf regelen en de erfbelasting verminderen die de erfgenamen later zullen moeten betalen. In de meeste gevallen zal bij de schenking immers minder schenkbelasting moeten worden betaald dan de erfbelasting (successierechten) die zou zijn verschuldigd als het goed bij overlijden overgaat. En al helemaal als de begunstigde niet behoort tot de erfgenamen in rechte lijn van de schenker (kinderen, kleinkinderen).

Let wel: in Brussel en Wallonië is het niet altijd voordelig om de gezinswoning volledig of ten dele aan je kinderen te schenken omdat in die gewesten bij de successierechten voor dat goed een verlaagd tarief wordt toegepast voor erfgenamen in rechte lijn.

Welke goederen kun je schenken?

Elk onroerend goed dat je bezit, kun je schenken: een huis, appartement, bouwgrond, landbouwgrond, garage, bos, fabriek …

Je kunt ook slechts een deel ervan schenken. Bijvoorbeeld omdat je je huis voor de helft aan je dochter wilt schenken en voor de helft aan je zoon. Of omdat je zelf slechts een deel van het goed bezit. Stel dat je een huis samen met je partner hebt gekocht en met gemeenschap van goederen bent getrouwd. Dan kun jij slechts de helft van het huis aan je kind schenken. Je kind zal dan alleen volledig eigenaar worden als ook je partner zijn/haar helft schenkt.

En nu even een juridische precisering: een schenking is een contract waarbij de schenker zich gratis en onherroepelijk van een goed ontdoet ten voordele van de begunstigde. Elk woord in die definitie is van belang. De kosteloosheid is essentieel, en nog meer de onherroepelijkheid: je kunt niet meer op een schenking terugkomen, tenzij in enkele uitzonderlijke gevallen die strikt in de wet zijn vastgelegd.

Een notaris is verplicht

Een schenking van onroerend goed moet verplicht schriftelijk worden vastgelegd in een notariële akte. Een overeenkomst tussen particulieren is niet rechtsgeldig.

Natuurlijk moet je al goed hebben nagedacht voor je die stap zet. Heb je echt voldoende middelen om definitief afstand te kunnen doen van het goed? Wil je de gelijkheid tussen je kinderen bewaren of wil je juist een van hen bevoordelen? Bestaat het gevaar dat de schenking afbreuk doet aan de rechten van je reservataire erfgenamen? Wat als de begunstigde nog voor jou overlijdt? Dat zijn aspecten waar je zeker bij moet stilstaan.

Ook de waardering van het goed is belangrijk. De notaris kan je helpen op basis van de in de buurt geldende prijzen. Maar niets belet je om een vastgoedexpert of vastgoedmakelaar in te schakelen voor een onafhankelijke schatting.

SCHENKBELASTING VOOR ONROEREND GOED

Een voorbeeld.
Roger schenkt zijn zoon Geert een studio aan zee ter waarde van €250000. Schenkbelasting: €13500. Als hij dat niet zou doen en Geert de studio dus bij Rogers overlijden zou erven, zou Geert in Vlaanderen € 19 500 erfbelasting moeten betalen, €25750 in Brussel en €26625 in Wallonië. De schenking levert dus een besparing op van €6000 tot €13125 al naargelang het gewest.

Let op de “reserve” van sommige erfgenamen

Je bent niet volledig vrij met je schenkingen.

Als je reservataire erfgenamen hebt, dat zijn je kinderen en/of je huwelijkspartner, kun je slechts over een deel van je nalatenschap vrij beschikken, het beschikbare deel. De reservataire erfgenamen hebben namelijk het recht om het deel van de nalatenschap dat de wet hun toekent, op te eisen. Het gaat om de helft van de nalatenschap in volle eigendom voor de kinderen en de helft van de nalatenschap in vruchtgebruik voor de partner. Dus als je een partner en kinderen hebt, komt het beschikbare deel slechts neer op de blote eigendom van de helft van de nalatenschap.

Wanneer zij bij je overlijden vaststellen dat door de schenkingen tijdens je leven afbreuk werd gedaan aan hun wettelijke rechten, zullen zij de “inkorting” van die schenkingen kunnen vragen, zodat ze ten minste hun wettelijke reserve krijgen. De begunstigden van de schenkingen zullen in dat geval een deel van wat werd geschonken, moeten teruggeven.

Bij een schenking aan een kind moet je weten dat de wetgever ervan uitgaat dat je dat als een voorschot op zijn erfdeel hebt bedoeld. Bij de verdeling van je nalatenschap zal de waarde van de schenking daarom fictief bij je vermogen worden gevoegd om de gelijkheid tussen de erfgenamen te behouden. Het begunstigde kind zal dan een kleiner deel krijgen van wat nog rest van de nalatenschap.

SCHENKEN MET VOORWAARDEN

Het is mogelijk om in de notariële akte voorwaarden te koppelen aan de schenking van onroerend goed. Enkele voorbeelden:

• de schenking bij vooruitmaking en buiten erfdeel: de schenking wordt niet als een voorschot op het erfdeel beschouwd;

• de schenking op termijn: de schenking zal pas effect hebben op een later tijdstip (bijvoorbeeld als de begunstigde meerderjarig is of is afgestudeerd);

• het conventioneel recht van terugkeer: je kunt het goed weer in bezit nemen als de begunstigde vóór jou overlijdt. Die voorwaarde kan interessant zijn als je schenkt aan een kind dat getrouwd is, maar (nog) geen kinderen heeft;

• de schenking onder last: bijvoorbeeld de begunstigde moet je een maandelijkse rente betalen, of hij/zij mag de schenking niet in de huwelijksgemeenschap brengen. Je kunt een schenking aan een minderjarige ook onttrekken aan het wettelijke genotsrecht van de ouders; dan is het de minderjarige zelf die het genot krijgt. Dat kan interessant zijn voor gescheiden ouders als één van hen wil schenken zonder dat de andere ouder ervan profiteert, of voor grootouders die niet willen dat de ouders van hun kleinkind het genot van de goederen hebben;

• de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik: je kunt het goed zelf blijven bewonen of de huur blijven opstrijken. Die formule vereist wel een goede verstandhouding tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar, onder meer over de verdeling van de onderhoudskosten en de herstellingen.

Schenkbelasting in Wallonië lager vanaf 2028

Vanaf 1/1/2028 wordt de schenkbelasting voor onroerend goed in het Waals Gewest verlaagd. De nieuwe tarieven zullen 3 %, 6 %, 10 % en 14 % zijn in rechte lijn en tussen partners, en 9 %, 12 %, 16 % en 20 % tussen andere personen. Goed om te weten als je in dat gewest woont.

Onherroepelijk, tenzij …

Een schenking is in de regel definitief. Denk aan het spreekwoord: “gegeven is gegeven”. Toch is het uitzonderlijk mogelijk om een schenking te herroepen: als de begunstigde de verplichtingen niet nakomt die in de akte werden vastgelegd (bijvoorbeeld de overeengekomen rente niet betalen) of zich ondankbaar gedraagt. Dat laatste heeft de wetgever als volgt omschreven: de begunstigde heeft een aanslag gepleegd op het leven van de schenker, heeft zich schuldig gemaakt aan mishandeling, misdrijven of ernstige beledigingen, of weigert materiële of financiële hulp te geven terwijl de schenker in nood verkeert. Het betreft dus ernstige feiten. Gewoon een onverschillige houding aannemen of onvoldoende contact opnemen volstaat dus niet om een schenking te kunnen laten herroepen.

JE KUNT EEN GOED SCHENKEN MET BEHOUD VAN HET VRUCHTGEBRUIK