Met medewerking van G. De Witte

Wees gerust: als u de eigen gezinswoning verkoopt en er zit een flinke winst op, dan bent u toch geen meerwaardebelasting verschuldigd. Er is dus een volledige belastingvrijstelling. Maar in andere gevallen kan er wel meerwaardebelasting geheven worden, zelfs tot 50%!

Het normale regime
We spreken over het normale regime wanneer de aan- en verkoop gebeurt binnen het normaal beheer van een privévermogen. Is er sprake van speculatie, verschillende aan- en verkopen, grote werken … of gebeurt alles in het kader van een beroepsuitoefening, dan geldt het speciaal regime. Daarop komen we verder terug. Maar nu eerst het normale regime.

Van 0% tot 16,5% of 33%
Welk tarief zal toegepast worden hangt in de eerste plaats af van de wijze waarop u het onroerend goed destijds zelf verworven hebt: gekocht? Gekregen? Geërfd? In het schema vindt u het taxatietarief dat in deze drie gevallen geldt. Zoals blijkt, komt u goed weg wanneer u het onroerend goed geërfd hebt: dan is er geen meerwaardebelasting verschuldigd. In de twee andere gevallen – gekocht of geschonken – speelt de verlopen tijd tussen de verkrijging en de verkoop een belangrijke rol. Daarbij zijn 3 jaar, 5 jaar en 8 jaar belangrijke scharniermomenten (zie schema).

Grond en gebouw verschillend
Zoals ook blijkt uit het schema ligt het belastingtarief hoger voor grond dan voor gebouwd onroerend goed. Het maximumtarief voor grond bedraagt 33%, terwijl voor een gebouw maximum 16,5% van toepassing is.

Beroepsinkomen of speculatief
Wanneer de fiscus argumenteert dat een verkoop niet kan beschouwd worden als een gewone daad in het kader van het normaal beheer van uw privé-vermogen, dan zijn er twee mogelijkheden:

• ofwel beschouwt de fiscus de transactie als vallend buiten het kader van normaal beheer van uw privé-vermogen en dan wordt de meerwaarde belast tegen 33%;
• ofwel beschouwt de fiscus uw verkoop als een beroepsactiviteit en dan wordt op de meerwaarde de marginale belastingvoet toegepast en dat is vlug 50%, het maximum overigens.

Hoeveel bedraagt de meerwaarde?
Het is de meerwaarde die belast wordt, dus de verkoopprijs min de aankoopprijs. Hoe zit de vork in de steel?

De verkoopprijs is de prijs vermeld op de notariële akte op het ogenblik van de verkoop van je goed. Behalve als de fiscus oordeelt dat de opgegeven prijs te laag is en btw (voor nieuwbouw) of registratierechten aanrekent op een hoger bedrag. Dan wordt met dit hoger bedrag rekening gehouden. Trek van deze verkoopprijs de verkoopkosten af (commissie van de vastgoedmakelaar, advertentiekosten …).

Om de aankoopprijs te berekenen, houdt de fiscus in de eerste plaats rekening met de prijs waarvoor u het goed hebt gekocht. Als u het goed hebt gekregen, is dat de prijs die de schenker heeft betaald bij aankoop. U voegt bij de aankoopprijs een vast kostenpercentage van 25% (tenzij u hogere kosten kunt aantonen: registratierechten, notariskosten, btw, hypothecaire kosten enz.) en rekent hierbij een inflatie geraamd op 5% per verlopen jaar tussen aan- en verkoop, alsook de kostprijs van de werken uitgevoerd door een geregistreerd aannemer (met facturen). Geen aanpassingen die u zelf hebt uitgevoerd.

Bij de aankoop van een grond waarop u een woning bouwt, wordt de verhoging van 5% toegepast op de aankoopprijs van de grond per verlopen jaar tussen aan- en verkoop. Voor de nieuwbouw moet je 5% van de prijs rekenen, die diende als maatstaf van heffing voor de btw per volledig jaar sinds de eerste ingebruikname.

Bijvoorbeeld
In februari 2021 koopt u een huis voor € 111 000 (€ 14 000 registratierechten en notariskosten). Na 4 jaar, in november 2025, verkoopt u het huis voor € 200 000 nadat u er zelf werken hebt uitgevoerd voor € 15 000.
Zo berekent u de meerwaarde:

• Verkoopprijs: € 200 000 – € 4 000 (commissie van de vastgoedmakelaar) = € 196 000
• Aankoopprijs: € 111 000 + € 27 500 (25% vaste kosten) + € 27 500 (5% per jaar) = € 165 000
• Meerwaarde: € 196 000 – € 165 000 = € 31 000
  Omdat de verkoop plaatsvindt binnen de 5 jaar, is de meerwaarde belastbaar tegen 16,5% = € 5 115 belastingen (+ opcentiemen).
  Als de verkoop drie maanden later zou zijn gesloten (dus na 5 jaar), zou er geen belasting verschuldigd zijn.

Als de fiscus meent dat de verkoop kadert buiten het normale vermogensbeheer, berekent hij als volgt:
Het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs, min de reële kosten (geen vast percentage van 25% en 5% per jaar).

Dus:

• € 200 000 (verkoopprijs)
• – € 4 000 (commissie)
• – € 111 000 (aankoopkosten)
• – € 14 000 (registratierechten en notariskosten)
• – € 15 000 (persoonlijke werken)
  = € 56 000 meerwaarde belast tegen 33% ofwel € 18 810 belastingen + opcentiemen.

Besluit
Als u, volgens het schema, valt in de categorie waarin u belastingen verschuldigd bent, let dan goed op de termijnen: een paar maanden wachten kan veel geld uitsparen.