Een huurcontract verbreken

Allerhande omstandigheden kunnen zowel de huurder als de verhuurder aanzetten om een bestaand huurcontract vroegtijdig stop te zetten.

Twee soorten contracten

Standaard huurcontracten zijn ofwel van korte duur (maximum 3 jaar) ofwel – wat het meest voorkomt – opgesteld voor een periode van 9 jaar.

De opzegging is voor beide soorten verschillend. Alle details vind je in de beide tabellen. Graag wijzen we jou op een paar bijzondere punten:

Voor de huurder is het gemakkelijker om vervroegd een einde te maken aan het contract en dat bovendien zonder redenen te moeten opgeven.
De verhuurder daarentegen moet dikwijls voldoen aan verschillende voorwaarden. Let wel: zelfs indien de wet geen vervroegde beëindiging voorziet kunnen huurder en verhuurder altijd in onderling overleg de zaken regelen.
Er zijn verschillen tussen het Vlaamse Gewest, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waalse Gewest. Zo bijvoorbeeld bestaat er voor een verhuurder in het Vlaamse Gewest geen mogelijkheid om vervroegd een einde testellen aan een huur van korte duur. En voor de twee andere gewesten: enkel indien de reden de eigen bewoning is of bewoning door een verwant.
Als de aangehaalde reden de eigen bewoning is of die van verwanten, weet dan dat het familielid vermeld in de tabel ook de familie mag zijn van uw huwelijkspartner of van uw wettelijk samenwonende partner.
En opgepast: je moet de identiteit en het verwantschap van de persoon die de huurwoning komt betrekken bij de opzegging vermelden.
Jij of het familielid voor wie je de huurovereenkomst hebt opgezegd, moet de woning betrekken binnen het jaar na het einde van de opzegging en moet daar ten minste twee jaar aaneensluitend wonen.
De huurder mag dat controleren. Als blijkt dat het niet klopt, mag hij 18 maanden huur van je eisen als vergoeding, tenzij je “een buitengewone omstandigheid” kunt inroepen, dus iets buiten je wil dat niet te voorzien was op het ogenblik van de opzegging.
Als verhuurder kun je een grote renovatie als argument gebruiken om vervroegd een einde te maken aan de huurovereenkomst.
De werken moeten worden uitgevoerd aan het gedeelte van de woning dat de huurder bewoont. Werken waardoor de woning niet onbewoonbaar wordt, tellen dus niet mee en geven geen recht op vervroegde beëindiging: werken aan de gevel, de zolder, de tuin… Het moet om een zware investering gaan. De kosten moeten normaliter neerkomen op meer dan drie jaar aan huurprijs. Bij een gebouw met verschillende woningen die je allemaal wilt verbouwen, volstaat de tegenwaarde van twee jaar aan huurprijs voor alle woningen samen.
Je zult de huurder als bewijs een aantal documenten moeten kunnen bezorgen zoals een gedetailleerd bestek of een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten of een aannemingsovereenkomst.
De werkzaamheden moeten binnen 6 maanden starten en moeten eindigen binnen 24 maanden na de opzeggingstermijn.
De huurder mag je later vragen om hem de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de geplande werkzaamheden werden uitgevoerd volgens de na te leven voorwaarden (facturen, foto’s …). Als blijkt dat je die voorwaarden niet hebt gerespecteerd, heeft hij recht op een schadevergoeding die overeenkomt met 18 maanden huur, tenzij je kunt bewijzen dat er buitengewone omstandigheden waren.

Registratie

Binnen de 2 maand na de ondertekening van het huurcontract moet dit contract in principe geregistreerd worden. Verzuim je als eigenaar om dit te doen dan ben je in Vlaanderen bijna vogelvrij verklaard: de huurder kan dan opzeggen zonder opzeggingstermijn en zonder opzeggingsvergoeding. In Brussel en Wallonië kan de huurder dat pas als hij zelf de verhuurder schriftelijk verwittigd heeft dat hij het huurcontract moet laten registreren. Is dat een maand later nog niet gebeurd dan komt de huurder in dezelfde positie als in Vlaanderen.