Kopen of huren: zo kies je

We horen vaak dat huren weggegooid geld is en je dus maar beter zo snel mogelijk iets koopt. Zo eenvoudig is het evenwel niet. We geven je graag een paar tips om jou (of je kinderen) te begeleiden bij het maken van de juiste keuze.

Belgen staan erom bekend geboren te zijn met een baksteen in de maag. Zowat 7 op de 10 Belgen bezitten een eigen woning en jongeren die juist aan het werk zijn, dromen ervan om een eigen woonst te bezitten. Zo snel mogelijk kopen tegen gelijk welke prijs is echter niet altijd de beste optie; huren kan interessanter blijken.

Natuurlijk spelen een hele reeks criteria, soms zeer subjectieve, een rol bij de beslissing om een woning te kopen of te huren. Deze criteria zullen hier niet allemaal aan bod komen. We beperken ons tot het vergelijken van de twee opties vanuit een strikt financieel oogpunt.

Als ik koop, over hoeveel geld moet ik dan beschikken?

Om een woning aan te kopen moet je al een aanzienlijke spaarpot hebben vergaard. Vaak moet je over minstens 20 % beschikken van de aankoopprijs van de gewenste eigendom. Of, meer precies, van de prijs waartegen de bank het onroerend goed schat (deze schatting kan afwijken van de verkoopprijs).

In principe zal de bank eisen dat je ten minste 10 % van de waarde van het onroerend goed uit eigen zak betaalt, evenals de kosten die verband houden met de aankoop en vaak oplopen tot enkele tienduizenden euro’s (registratierechten, aktekosten, dossierkosten, schuldsaldoverzekering …).

Let op dat je voor de betaling van deze kosten niet tot het uiterste gaat, beter is dat je nog over een reserve beschikt voor grote geplande of onvoorziene uitgaven (aankoop van een auto, ziekenhuisopname, onderwijskosten …). We stellen voor om het equivalent van 6 maandlonen opzij te zetten.

Als je 10 % van de waarde van de woning (plus onkosten) uit eigen zak betaalt, hoef je “slechts” 90 % van de waarde te lenen. Soms is het mogelijk om meer te lenen, maar dan riskeert de rente op te lopen.

En natuurlijk moet je inkomen hoog genoeg zijn om de maandelijkse aflossingen van de lening te kunnen betalen zonder jezelf daarbij het mes op de keel te zetten. Op onze site vind je een rekenmodule waarmee je kunt berekenen wat je je maximaal kunt veroorloven; in grote lijnen zou dit niet meer dan een derde van het gezinsinkomen mogen zijn.

Met welke kosten moet ik rekening houden op lange termijn?

Naast de maandelijkse aflossingen die je tijdens de looptijd van de lening moet betalen, heb je andere terugkerende kosten die je niet hoeft te betalen als huurder: onroerende voorheffing, schuldsaldoverzekering (tenzij je hebt gekozen voor een eenmalige premie te betalen bij de aankoop), woningverzekering (als huurder betaal je er natuurlijk ook een, maar die is in principe goedkoper)… En dan hebben we het nog niet over de kosten van herstellingen en groot onderhoud (dak of verwarming bijvoorbeeld), die op de lange termijn neerkomen op gemiddeld 1 % van de waarde van je woning per jaar.

WIE ZIJN VERMOGEN VERSTANDIG BELEGT OVER 20 OF 25 JAAR KAN JAARLIJKS EEN RENDEMENT VERWACHTEN VAN 6 %

Huren kan de moeite waard zijn op zeer lange termijn

Huren kan voordeliger zijn dan kopen als je aan twee voorwaarden voldoet:

1. je hebt de discipline om het geld dat je aan de aankoop zou hebben uitgegeven opzij te zetten;
2. deze bedragen bewaar je niet zomaar op een spaarrekening, maar investeer je in rendabele beleggingen, zoals zorgvuldig uitgekozen aandelenfondsen, bv. internationale aandelentrackers aangeraden door onze beleggingsspecialisten van Testaankoop Invest. Op lange termijn mag je hier een jaarlijks rendement van 6 % verwachten. Met als onmiddellijk gevolg: door de grillen van de aandelenmarkt moet een dergelijke belegging op lange termijn worden overwogen en is ze daarom niet geschikt bij een korte huurperiode.

Enkel en alleen als aan deze twee voorwaarden is voldaan, kan langetermijnhuur de moeite waard zijn. In het cijfervoorbeeld hiernaast is huren aantrekkelijker dan kopen na ongeveer 25 jaar. Dit komt grotendeels door het sneeuwbaleffect: het gemiddelde rendement van 5,5 % levert het jaar daarop zelf ook 5,5 % op, en zo gaat het maar door. Ondertussen zal de waarde van de woning jaarlijks slechts met ongeveer 3 % zijn gestegen. Na 25 jaar zal het vermogen van Thomas en Lola als huurders groter zijn dan dat van Thomas en Lola als eigenaars.

Op korte termijn is het beter te huren

Het zou echt zonde zijn om een huis te kopen en het na 1 of 2 jaar om de een of andere reden van de hand te willen doen. Toegegeven, je zou kunnen hopen er iets meer voor te krijgen dan de prijs die je ervoor hebt betaald: uitgaande van een waardestijging van 3 % per jaar, zou een huis dat je bijvoorbeeld voor € 300 000 koopt in theorie twee jaar later zo’n € 318 000 waard zijn. Maar er is geen garantie dat dit ook effectief het geval zal zijn. En er is veel kans dat deze meerwaarde niet opweegt tegen de kosten die gepaard gaan met de aankoop, die gedurende de daaropvolgende 2 jaar en die bij de wederverkoop. En dat ook al betaal je geen huur gedurende twee jaar. In het voorbeeld van Thomas en Lola wordt kopen pas interessanter dan huren vanaf het tiende jaar.

We zijn een jong stel: moeten we zo snel mogelijk kopen?

Neen, we raden dit niet aan. Door eerst een paar jaar te huren, kunnen jullie een mooi spaarpotje opbouwen. Waardoor jullie, wanneer het tijd is om een hypotheek te sluiten, kunnen profiteren van voordeligere rentetarieven (voor zover de rente op leningen in tussentijd niet zal stijgen). De huurtijd geeft jullie ook de kans om de kosten van het dagelijks leven te leren inschatten en bijgevolg een beter zicht te krijgen op wat er overblijft voor de afbetaling van een hypothecaire lening.

Het samenleven met zijn beperkingen tijdens de huurperiode is bovendien ook een goede relatietest. Een woning moeten verkopen bij een mogelijke scheiding kun je maar beter vermijden. Of anderzijds kan een onvoorziene gezinsuitbreiding ervoor zorgen dat de woning te krap wordt en jullie liever uitkijken naar een groter huis. Om al deze redenen zijn we van mening dat een paar jaar huren de beste keuze is voor een jong stel.